2025年11月，在歐盟多國移民政策持續收緊的背景下，希臘移民市場迎來關鍵利好——11月11日，希臘移民與庇護部、經濟部等四部門聯合簽署并發布《永居申請細則法案》，正式將“商改住”項目納入合法移民申請范疇。

新政核心要點

商改住房產投資細則明確

希臘任何商業屬性房產（商鋪、寫字樓等）按規定完成住宅用途變更后均可用于永居申請，需獲取正式建筑許可或備案證明，提交工程師技術報告。

按規模建筑許可（大資質）獲得認可，小型工程許可（小資質）同樣有效，地段優越、性價比高的中小型商業改造項目成為新寵。

新政下的身份申請兩階段

第一階段：首次身份申請

所有用途變更類房產需提供，必須注冊工程師簽署的技術報告，明確說明房產用途已依法變更為住宅。

 ?? 商改住項目：商業物業改為住宅用途

申請投資居留許可時，需提交：

工程師技術報告（證明用途變更已依法完成）

城市規劃局備案文件

房產不得用于經營用途的聲明（用于首次申請及續簽）

??工改住項目額外要求：

若改造對象為原工業用途建筑，工程師報告中須額外提供證明文件：

提供過去5 年無工業運營證明

提交DEDE 證書

提交E2 證明、稅務記錄等補充材料

這是首次將“工業轉住宅”納入法律框架，為大量工業倉儲物業投資提供可預期路徑。

??文物建筑改造項目：

公證文件需注明建筑已被《政府公報》審核為受保護單位，提供相關官方編號，否則無法用于黃金簽證申請

??房產屬性變更時效：

工程師報告必須明確變更生效時間，如果該房產屬性變更在《第5100/2024號法》第64條生效后完成，應自相關許可（例如建筑許可、小規模建設工程批準、檔案更新或建筑許可修訂）簽發之日起確認；即使許可在法案公布前簽發，2024年4月5日后更新或修訂的許可視為符合條件

第二階段：后期身份續簽

本次法案明確，若黃金簽證持有者想順利續簽，則必須確保所投資的房產擁有持續住宅屬性與合規性：

??房產用途真實性聲明：

投資者在續簽時須提交聲明，確認其投資的房產未以短期租賃或轉租形式參與共享經濟，未作為企業或分支機構的商用，并仍保持住宅用途。

??文物建筑投資續簽：

首次續簽時必須提交注冊工程師的技術報告，證明建筑的修復或重建工程已全部完成。同時在報告中聲明，投資者已依法取得不動產的全部所有權與占有權，確保續簽符合黃金簽證要求。

希臘移民申請條件

申請條件：

主申請人：

1. 非歐盟公民；

2. 申請人年滿14周歲購買醫療保險。

隨行家庭成員：

1. 配偶；

2. 21歲未婚子女；

3. 主副申請人雙方父母。

投資額三軌并行：

80萬歐：阿提卡大區、塞薩洛尼基以及人口超過3100島嶼；

40萬歐：除阿提卡大區、塞薩洛尼基、圣托里尼、米科諾斯及人口超過3100的島嶼的其余區域；

25萬歐元投資政策(不限區域):

◆ 可投資保護性建筑，在續簽居留許可時，建筑物的修復(按照保護建筑的要求)必須已完成;

◆ 可投資具有其它性質的建筑(可以是商業、工業、酒店等; 如果是工業性質，許可在變更前要有5年空置期)，且用途(許可)需轉為住宅性質，用途(許可)轉換必須在提交黃金居留許可申請之前全部完成。

希臘身份優勢

希臘身份優勢多 抓住新政窗口期

在希臘購買一處總價25萬歐元以上的希臘房產，就可以一步到位全家拿永居。不僅可以在當地生活、經商、上學，享相應教育和社會福利，孩子回國也能參加聯考，低分上高校，免簽通行歐洲29個申根成員國！

? 全家獲批：可攜帶配偶，適齡子女和父母一同申請，一同獲批，一家三代;

? 要求寬松：對申請人沒有學歷、語言、商業背景及資金來源要求，無需體檢，無需無犯罪記錄;

? 出行便利：免簽29個申根國家和地區，以及塞浦路斯;

? 政策穩定：近12年穩定的移民政策，大量投資移民客戶;

? 投資回報：希臘作為全球著名的旅游國家，近10年來房產投資回報高，租金收益穩定;

? 教育成本：首都雅典擁有眾多高端國際學校且生活成本低。

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